北京學區(qū)房：買學區(qū)房的一些心得總結(jié)（僅供普通家庭參考）(2)

　　5. 靠譜的賣家最重要，不然絕對是花大錢買罪受，看看版里那些血淚史，坐地加價幾十萬都是小兒科的，有買家已經(jīng)把自家房賣了籌首付，但業(yè)主反悔拒不面簽，全家老小在賓館里住了一個多月依然無法解決；有交了50萬定金后業(yè)主出國，揚言隨便告去的；我身邊的兩個同事買房，一個就碰到業(yè)主反悔最后勉強拿回定金，至于違約金根本不用想，大部分人都耗不起官司，另一個業(yè)主說著急解抵押，不通過監(jiān)管拿到3百萬現(xiàn)金后就拿去投資了，過了快一年根本沒錢解抵押。很可氣有些賣家為了加價又不肯支付違約金，在漫漫過程中各種不配合�，F(xiàn)在樓市火爆，過戶那天是中介提前在深冬的寒夜里站了10多個小時排隊搶到號的，就是如此珍貴的號，我之前有好幾個號都過號了，唯一的解釋就是中介排到號了買賣有一方?jīng)]來，是哪一方大家自行腦補。所以肯面談甚至看房就在場的業(yè)主相對靠譜，尤其是要換房的，再結(jié)合面相、談吐、身份、職業(yè)等等，最后還需要一定的運氣。

　　6.稅，營業(yè)稅是規(guī)定死的，有或無。個稅有一定空間，就是網(wǎng)簽價和實際合同價的差別，不唯一的話貸款多必然稅多、稅少就要首付高，所以網(wǎng)簽價的制定很關(guān)鍵，一定要找好平衡點，想要差沒，別忘了還能在原值的基礎(chǔ)上上浮10%，注意是現(xiàn)網(wǎng)簽價的10%，簡化的公式是網(wǎng)簽價=原值*10/9而不是原值*1.1，如果能弄到貸款利息證明還能加上利息。契稅，想變就只能通過，咳咳，變身單身狗的辦法，2%稅是小事，主要是關(guān)系到能否申請公積金貸款（公積金認房不認貸、商貸認貸不認房）以及貸款最大額（首套120萬二套80萬）、減少利息（首套打折二套上浮）是大頭，是否這么辦就根據(jù)各家情況見仁見智了，但我覺得如果感情只是靠一張紙來證明婚姻只是靠一張紙來維系也意義不大了。關(guān)于離婚買房的注意事項，可以參看我的帖子。http://jzb.com/bbs/thread-4060192-1-1.html

　　對于普通家庭來說，幾百萬絕對是大事，我覺得不要兩眼一抹黑就出手，一定要多學多看，吃透各種相關(guān)政策如教改、樓市、利稅等等，心細方能膽大，祝大家都能找到合意的房子。

　　我一開始想選擇宏廟或西單小學，直升師大實驗，西城第2北京市第3（排名參考部分網(wǎng)上資料），但那的房子單價都要10萬以上，千挑萬選看到一套華遠北街的房子，72平450萬，遠低于市場價，一問才知道是使用權(quán)房，風險太大，放棄！然后想選擇西什庫小學，直升四中，西城第1北京市第2，能買的就是愛民里小區(qū)的兩套房，但實際一看，一套是長長一窄溜的東西向房，除了把邊的陽臺常年不見陽光，49平也要425萬！地下室那間倒是便宜，63平470萬，但是自家住……還是算了吧。其余的南北向房單價都要9萬以上。接著看了方家小學，直升五中分，東城第1北京市第12，好些單價6萬的房子都是公司產(chǎn)權(quán)，有很多原戶口不能遷出，說是保證能讓你遷進，反正我是不敢冒這個險，沒準在孩上學前就有個原戶主就帶著孩來咔嚓把名額占了你都沒地說理去。有一個72平3居410萬看上去還不錯，仔細一問，居然沒有天然氣管道，而且不是滿五唯一，原值低，要是想貸款250萬就要30萬的稅！果然便宜的房子沒被大家搶走都是有其原因的啊。

　　然后又看了德外學區(qū)的，號稱無弱中，單價都要8萬以上；育才，6萬左右，但據(jù)說初中一般；青年湖小學就是安德里北街能有6萬左右的，但是周圍被部隊房包圍了，需要拐一大彎出來，而且據(jù)說東西城要合并，像這塊飛地估計要變；牛街便宜，但初中不強。最后看了椿樹館小學，直升八中，西城第4北京市第7，所實話，雖然都知道強中配弱小，但一開始真沒看上這種原打工子弟學校，何況周邊環(huán)境的確不咋地。但看了一溜夠，只有這里還能有單價4、5開頭的房子。但是細想一下，西城2環(huán)邊上這的確算是價格洼地，以八中的名頭，用不了2年，甚至北京市戶籍如果不是第一順位的話都不一定能進，生源和設(shè)施必然會有較大改善（后來進了椿小的群，果然到15年第一順位就滿了，家長們都是名牌大學畢業(yè)的中產(chǎn)階級，也不乏公司總裁等高端人士）。而且廣外學區(qū)也是無坑校，兩個普通中學一個無論是聞大師還是熬爸都公認的超過一般市區(qū)重點水平，一個變成四中南區(qū)一下麻雀變鳳凰，其他都是市區(qū)重點校。另外達官營地鐵7號線幾站直達我單位，在建的16號線直達我領(lǐng)導單位，雖然房子離地鐵站遠了點，1.5-1.8公里，但不用轉(zhuǎn)車還是很方便的，就基本確定了在這買了。（熬爸提示該學校小，有點火，孩子不滿5年上學慎買）

　　先看了臨廣外大街的樓房，的確戶型、裝修都不錯，最便宜70平要405萬；然后沿街一路看過來，有個3居裝修還不錯62平348萬也值得考慮；最后一個小區(qū)是車站東街15號院，算是單學區(qū)里最靠南的，其中一套2層的2居很便宜，54平285萬，南北通透無稅，不知為什么房主老太太對我還挺感興趣，問我祖籍哪幾個孩子等等，就在這時又進來一位女士看房，看我們閑聊就在一旁等待，我自然知趣的告退，后來聽說那位女士很爽快就交了1萬元意向金（也就是保證她能第一順位的和房主談判，不是定金，可退）。帶我看的業(yè)務(wù)員就很可惜的對我說：“看，一直說讓您看好就先交意向金吧，現(xiàn)在被人搶了。”我倒無所謂，不行就說明沒緣唄，就問還有沒有便宜的房了，業(yè)務(wù)員想了想說6樓還有一套比這還便宜，51平261萬,2居全朝南，但是就這兩天剛剛滿兩年，之前有5.6%營業(yè)稅，現(xiàn)在還有差額20%的個稅（估計大家一直都不買的原因就在這）不過原值高，基本上首付150萬左右就能差沒。我算算剛好可以承擔，就說上去看看。房子里是租出去給某公司當集體宿舍，比較臟亂，也沒什么裝修可言，我第一印象不太好，還是想要臨廣外大街的房（后來知道臨街那房主多次反悔漲價不簽合同）。

　　回去和老婆一商量，老婆卻看上這兩套261和285的，說裝修不好無所謂，要是自己住也要重新裝修；如果不是自己住，完全就這樣租出去就行了；自家可以到隔壁非學區(qū)那里租套大房子，畢竟房價就貴在學區(qū)上，只要買一套最便宜的保證孩子入學就可以了，而離開學區(qū)幾米的地方距離并沒有差別但是房價卻是天壤之別，加上將現(xiàn)有的房子外租，租2供1租1，買這種300萬以內(nèi)的房子月供完全無壓力啊，而且51平2居也是勉強可以住的。一席話說得我豁然開朗，決定第二天再去仔細看看。

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