北京學(xué)區(qū)房：購(gòu)房總結(jié)及注意事項(xiàng)，為準(zhǔn)備簽約購(gòu)房的家長(zhǎng)們碼字。(2)

　　【首付款】房子過(guò)戶前轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶就可以，不要太早付清，這個(gè)可以談的，但一定要走資金監(jiān)管，有的業(yè)主聲稱著急用錢的直接對(duì)業(yè)主的首付建議慎重，可能有點(diǎn)危言聳聽，但很多一房多賣的就是這路子。如果是購(gòu)買的有抵押房產(chǎn)，比如業(yè)主要走綠中介的借款贖樓流程，可能需要提前監(jiān)管首付款，這里提前監(jiān)管的資金成本可以做為砍價(jià)的籌碼。首付款計(jì)算一定要準(zhǔn)確，因?yàn)槭赘犊钍窃u(píng)估價(jià)的30%，評(píng)估價(jià)又是成交價(jià)的90%-95%左右，所以評(píng)估價(jià)略顯重要，注意評(píng)估價(jià)是有區(qū)間的，如果你想多貸款多給評(píng)估些是有幫助的，鋼混樓齡新評(píng)到95%中介是有辦法的。

　　【中介費(fèi)】三點(diǎn)，一以綠中介為例一般簽完合同就要求付中介費(fèi)，這個(gè)太不合理了，但綠霸王條款就是這樣，這個(gè)據(jù)我所知可以再晚些日子，這個(gè)不要等簽完三方合同再聊，需要提前談攏，能晚幾日算幾日。二是其他中介不清楚，綠中介是承諾交易不成退全額中介費(fèi)，一定要在合同里寫清楚交易不成退全額的條款，如果走其他中介也一定要爭(zhēng)取。三是中介費(fèi)砍價(jià)，目前中介費(fèi)各公司有點(diǎn)亂，綠中介小于等于2.5是可以談的，但可能有隱性的對(duì)房屋總價(jià)規(guī)定，wiwj1.5都有但是如果1.5服務(wù)差會(huì)不會(huì)有借口，其他的不了解了。再多說(shuō)一句，我在與綠中介談的過(guò)程中中介的意思如果打折就不能承諾交易不成退全額。我是談得晚了沒了主動(dòng)權(quán)，建議大家全部提前談好。

　　7、【學(xué)區(qū)名額】畢竟買房子是為了上學(xué)，首先合同里要承諾這是什么什么的學(xué)區(qū)房，其次承諾學(xué)區(qū)名額沒有占用，明確違約責(zé)任，其實(shí)關(guān)于學(xué)區(qū)名額問(wèn)題的約定可能都是空話，全憑業(yè)主自覺和中介把關(guān)，很多學(xué)校其實(shí)也沒有明確六年一名額，一般業(yè)主也不會(huì)拿這個(gè)做隱瞞，畢竟是孩子上學(xué)的事情還沒那么缺良心，但保不齊遇到這樣的坑人業(yè)主，自己能做的就是查一下業(yè)主房本時(shí)間，如果太近期了要問(wèn)清業(yè)主目的，問(wèn)清業(yè)主子女年齡等等。這環(huán)節(jié)多問(wèn)多聊還是有好處的。

　　8、【貸款】 只一條需要注意，合同里關(guān)于貸款銀行如果不批貸的約定，自己籌集、換銀行直到批貸、交易取消。這里我是選擇的換銀行直到批貸，一般中介也是這么建議，但注意不要選自己籌集，時(shí)間緊任務(wù)重的事情，要謹(jǐn)慎。關(guān)于貸款本身有幾點(diǎn)說(shuō)明，一貸款是主要中介操辦自己提供資料，如果自己無(wú)不良和逾期記錄，一定要明確要求中介走8.5折銀行，可能以后折扣還會(huì)更低，而且現(xiàn)在也有銀行比這低但是可能流程和條件要求都比較高，自己權(quán)衡。組合貸可能周期較長(zhǎng)業(yè)主接受就可以先提組合貸。二關(guān)于貸款收入證明及流水的要求，有的朋友可能私企業(yè)或者避稅原因收入證明和流水都不夠，這里萬(wàn)能的中介是有辦法只是你要付出幾千塊的額外代價(jià)，但目前的利率水平不貸款純屬浪費(fèi)國(guó)家恩典，但此操作有騙貸嫌疑，只是各方心照不宣而已，利弊各自權(quán)衡。我的貸款下的很順利，工行8.5，沒要流水，也沒給單位打電話核實(shí)，給我本人打了電話，問(wèn)了幾個(gè)交易問(wèn)題，例如首付多少（蒙圈了沒答上來(lái)，當(dāng)時(shí)中介費(fèi)稅費(fèi)首付款的網(wǎng)簽價(jià)成交價(jià)給繞暈了）后銀行工作人員改問(wèn)的貸款多少，愛人工作單位，各自收入水平，業(yè)主姓名（暈也沒答上來(lái)，我說(shuō)兩個(gè)字對(duì)方就提醒我了），房屋地址，其實(shí)還是過(guò)場(chǎng)成分較多，大家面簽時(shí)資料記好，如實(shí)填寫基本無(wú)問(wèn)題。注意一定要算清楚你每月還款金額，精確到元單位，按照等額本息計(jì)算就行，收入證明一定是還款金額的雙倍，只多不少，不然批貸絕對(duì)給你少批。三是提前還款，各銀行政策略有差別有的是一年內(nèi)不允許提前還款，但一般都無(wú)違約金，這里有提前還款打算的一定要問(wèn)清政策，提出要求。

　　例上我的交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)，趕在15年底二手房交易變大，東城區(qū)繳稅、過(guò)戶預(yù)約又變了新政策�？梢愿嬖V大家的是，我的交易周期拖拉的時(shí)間有些長(zhǎng)，大家順利了話只會(huì)比我的時(shí)間短。

　　12月25日 簽約+定金

　　12月30日 到派出所查戶口（中介陪著去的，無(wú)業(yè)主，無(wú)房本，手持模糊房本復(fù)印件，磨了磨嘴皮子，就給查了，清早+天氣晴，估計(jì)民警心情還不賴。）

　　12月31日 首付監(jiān)管+中介費(fèi)+面簽（提前面簽的，其實(shí)就是提前在銀行工作人員面前把字簽好，因?yàn)檫�差評(píng)估報(bào)告，我買的房子業(yè)主走的中介解抵押所以提前付的首付）

　　元旦假期

　　1月9日  房屋評(píng)估

　　1月12日資格審核通過(guò)（10個(gè)工作日 30天有效期）+ 網(wǎng)簽

　　1月15日 出評(píng)估報(bào)告

　　1月18日 銀行核實(shí)電話

　　1月22日第一次批貸（給少批了，改面簽）

　　1月26日最終批貸+繳稅（繳稅是中介1月15日預(yù)約的，中介開始說(shuō)提前兩三天就能約上，說(shuō)是年底交易人數(shù)太多給推遲了）

　　2月4日 過(guò)戶 （原計(jì)劃3號(hào)過(guò)戶，小插曲房本地址與住建委地址一字之差，因?yàn)槭枪俜降臍v史遺留問(wèn)題，所以給通融了，原本通知的是業(yè)主換房本所有都要從新走流程，中介一天解決問(wèn)題，換過(guò)戶號(hào)再過(guò)戶，中介提前一周約的，中介最初也說(shuō)繳稅契稅號(hào)出來(lái)三天約過(guò)戶沒想給推遲了一周）

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